Yasal Süreç

Gerekli belgeler: geçerli pasaport (Latin alfabesi değilse tercüme), Türk vergi numarası, SPK lisanslı değerleme raporu, DAB döviz çevrim makbuzlarıyla Türk banka hesabı, pasaport tipi biyometrik fotoğraflar ve ülkenizden apostil onaylı kimlik belgeleri (Türkiye’de tercüme ve noter onaylı). Vatandaşlığa uygun alıcılar için ek olarak: başvuru formu, apostilli ve tercümeli sabıka belgesi ve mülkün tapu kayıt kaydı. Belgelerin çoğu Türkiye’de 1–3 günde toplanır; seyahat öncesi ülkenizde 1–2 haftalık hazırlık gerekir. Vekaletnameli bir Türk avukat çoğunu sizin adınıza yapabilir.

Tapu, Türk gayrimenkul tapu senedidir — devlet Tapu Sicili’nde tutulan tek yasal mülkiyet kanıtıdır. Devir, yerel Tapu Müdürlüğü’nde tek bir randevuda yaklaşık 30 dakikada gerçekleşir; her iki taraf (ya da vekaletnameli yasal temsilcileri) yeminli tercümanla birlikte bulunur. Pasaport, vergi numarası, SPK ekspertizi, DAB makbuzları ve banka havale onayını getirin; memur yeni tapuyu yerinde adınıza imzalar. Yazılı tapu alırsınız; yasal olarak bağlayıcı kayıt ise devletin tuttuğu dijital kayıttır.

Yasal olarak avukat zorunlu değildir; ancak yabancı alıcılar için şiddetle önerilir. Nitelikli bir Türk gayrimenkul avukatı, satıcının mülkiyetini doğrular, ipotek, haciz, borç ve imar sorunlarını kontrol eder, satış sözleşmesini hazırlar ve gözden geçirir, vekaletnamenizi düzenler, tapu devrine katılır, vatandaşlık/ikamet başvurusunu yapar ve uyuşmazlıklarda sizi temsil eder. Ücretler işlem başına 1.500–5.000 USD arasıdır. Mülk değerine göre küçük ve sunduğu koruma büyük. Yalnızca satıcının avukatını kullanmayın — her zaman bağımsız kendi avukatınızı tutun.

Alımdaki ana tek seferlik vergi tapu harcıdır; tescil değerinin %4’üdür. Uzun süredir gelenek olarak alıcı ve satıcı arasında eşit (%2/%2) paylaşılır, ancak tamamen bir tarafa pazarlık edilebilir. Diğer tek seferlikler: tescil ücreti (~30 USD), noter tercüme/apostil ücretleri (~100–200 USD), DASK deprem sigortası (ilk yıl ~50–150 USD) ve SPK ekspertizi (~300 USD). Alımdan sonra yıllık Emlak Vergisi, türe ve ilçeye göre beyan değerinin %0,1–0,6’sıdır; mayıs ve kasımda iki taksitle ödenir. Kira geliri vergisi ayrı dilimlerle, gelir düzeyine göre genelde net %15–35’tir.

Çoğu yabancı alıcı için hayır. Türkiye, 2019’dan itibaren bireysel askeri izni Tapu’da gerçek zamanlı dijital sorgulamayla değiştirdi — 180’i aşkın uyruktan alıcılar, mülk askeri yasak bölgede değilse otomatik onay alır. Az sayıda uyruk (Suriye, Kuzey Kore, Küba vb.) hâlâ bireysel onay gecikmesi yaşar. Tapu görevlisi devir randevusunda dijital sorgulamayı başlatır ve onay genelde 24 saatte gelir. Alıcılar yine de seçilen mülkün belirlenmiş güvenlik bölgesinde (bazı kıyı şeritleri ve askeri üsler) olmadığını avukatlarıyla teyit etmelidir — depozito ödemeden önce.

Türk vekaletnamesi (Vekaletname) avukatınız veya temsilcinizin sizin adınıza mülk alımı, bankacılık, ikamet ve daha fazlası için işlem yapmasını sağlar. İki seçenek: (1) Türk noterinde şahsen imzalama — en hızlı, ~80 USD, 30 dakika; Türkçe bilmiyorsanız yeminli tercüman gerektirir; (2) Ülkenizdeki Türk Büyükelçiliği veya Konsolosluğu’nda imzalama — Türkiye’ye ulaşması 1–2 hafta sürer ve biraz daha pahalıdır ancak seyahatten kurtarır. Tam yetkileri (alım, satım, bankacılık, ikamet başvurusu) ve süreyi (genelde 1–2 yıl) belirtin. Genel vekaletname her şeyi kapsar; özel vekaletname kapsamı sınırlar.

Türkiye standart olarak Batı tipi escrow kullanmaz. Uygulama: ön sözleşme imzalanırken satıcının Türk banka hesabına %5–10 depozito ödenir, kalan tutar tapu devri öncesi havale olarak gönderilir (memur havale onayını görür). Ek güvenlik için Türk bankalarının "bloke hesap" hizmeti kullanılabilir; banka fonları tutar ve yalnızca tapu imzasında serbest bırakır. Projeden alımlar genellikle ödeme planı kilometre taşlarına yayılır; geliştiricinin yapı ruhsatı ve tescilli satış sözleşmesi koruma sağlar. Tapu imzasının son ödeme ile aynı gün yapılmasında ısrar edin.

Kat İrtifakı, inşaat halindeki veya yeni bitmiş binalar için tapu türüdür — bina belediye tarafından resmi olarak tamamlanmış sayılmadan önce daire mülkiyeti verir. Kat Mülkiyeti, son ve tam tescilli tapudur; belediye İskan (oturma izni) verdikten ve bina resmi olarak tamamlandıktan sonra düzenlenir. Mülkiyet, vatandaşlık ve ikamet açısından her ikisi de yasal mülk tapusudur. Bankalar Kat İrtifakı için biraz farklı kredi kuralları uygulayabilir. İskan sonrasında Kat İrtifakı’ndan Kat Mülkiyeti’ne geçiş malik için otomatik ve ücretsizdir.

Evet — DASK (Zorunlu Deprem Sigortası), tapuya kayıtlı ve şebeke suyuna bağlı tüm konutlar için yasal olarak zorunludur. Olmadan tapu devri yapılamaz, su açılmaz ve bazı kira sözleşmeleri imzalanamaz. Şu an teminat üst sınırı 1.200.000 TL (~30.000 USD) olup deprem kaynaklı yapısal hasarı karşılar. Primler yapı türüne ve konuma bağlıdır; Kocaeli’de ortalama bir daire için yıllık 40–120 USD bekleyebilirsiniz. Tapu devrinden hemen sonra DASK’ı kendi adınıza yenileyin — satıcının poliçesi otomatik geçmez. Tam değer karşılığı için özel sigorta da ekleyin.

Altı kontrol: (1) Tapu sicili — satıcının yasal malik olduğunu, ipotek, haciz, şerh olmadığını doğrulayın; (2) İmar durumu — mülkün imarının mevcut kullanıma, özellikle arsalar için uyduğunu teyit edin; (3) İskan — tamamlanmış binalarda iskan belgesinin alındığını teyit edin; (4) Yapı ruhsatı — projeden alımlarda yapı ruhsatı ve proje onayını doğrulayın; (5) Bina durumu ve deprem mevzuatı — eski binalar için 1997 sonrası mevzuata uygunluk sertifikası isteyin; (6) Vergi ve aidat temizliği — belediye ve apartman aidatında borç olmadığını doğrulayın. Bir Türk avukat altısını da 5–10 iş gününde halleder.

Türkiye’deki mülk, malikin uyruğundan bağımsız olarak Türk miras hukukuna tabidir. Eş ve çocuklar saklı paylı zorunlu mirasçılardır (aile yapısına göre genelde toplam %25–50). Yabancılar Türkçe vasiyetname yazarak bu sınırlar içinde tasarrufta bulunabilir, ancak eşi veya çocuğu tamamen mirasçılıktan çıkaramaz. Uluslararası vasiyetler tanınır ancak Türk hukuku perspektifinden yorumlanır. Mülkü verimli geçirmek için birçok yatırımcı mülkü Türk şirketinde tutar, eşle ortak mülkiyet kurar veya saklı pay dengesi için hayat sigortası yaptırır. Miras planlaması öncelikse satın almadan önce bir miras uzmanına başvurun.

Sağlam bir Türk ön satış sözleşmesinde olması gerekenler: tarafların tam kimlik bilgileri (pasaport/tapu numaraları), mülk adresi ve tapu referansı (ada/parsel), TL üzerinden anlaşılan fiyat ve USD/EUR karşılığı, ödeme planı ve para birimi, depozito miktarı ve kaybetme koşulları, tapu devri tarihi, hangi tarafın hangi vergi/ücreti ödediği, teslim anında mülk durumu, demirbaş ve mobilya listesi (varsa), gecikme veya cayma için ceza maddeleri ve uyuşmazlık çözümü (genellikle mülkün bulunduğu yargı çevresindeki Türk mahkemeleri). Projeden alımlarda yapı ruhsat numarası, tahmini bitiş tarihi ve mücbir sebep maddeleri ekleyin. Noter tasdiki uygulanabilirliği güçlendirir. Avukat incelemeden imzalamayın.

Evet — Türkiye paylı/müşterek mülkiyete izin verir; her eş tanımlı bir yüzdeye sahip olur (genelde 50/50). Tapu, her iki ismi ve yüzdeleri listeler. Vatandaşlık açısından ortak mülkiyet, her iki eş bireysel olarak 400.000 USD eşiğini sağlıyorsa VEYA biri ana yatırımcı, diğeri aile ikameti/vatandaşlık yoluyla başvuruyorsa kabul edilir. Ortak mülkiyet mirası kolaylaştırır, vergi yükünü dengeler ve satışta operasyonel olarak basittir (iki imza gerekir). Yapıyı imzalamadan önce hem avukat hem vergi danışmanıyla görüşün — doğru cevap ülkenizin evlilik mal rejimi ve vergi durumuna bağlıdır.

Türk noterleri imza tasdikinde, belge suretinde, vekaletname tescilinde ve satış sözleşmesi onayında rol alır. Tapu Müdürlüğü’nün yerine GEÇMEZLER — gerçek tapu devri Tapu Müdürlüğü’nde yapılır, noterde değil. Yabancı taraf akıcı Türkçe bilmiyorsa noterde ve tapuda yeminli tercüman zorunludur; yasaya göre tarafların sözleşmeyi anlaması için şarttır. Tercümanı genelde avukatınız ayarlar. Tercüman ücretleri randevu başına 50–150 USD’dir. Türkiye’de kayıtlı bir tercüman tercih edin; arkadaş veya akraba olmamalı.