الإجراءات القانونية

تحتاج: جواز ساري (مع ترجمة إن لم يكن باللاتينية)، رقم ضريبي تركي، تقرير تقييم عقاري معتمد من SPK، حساب بنكي تركي مع إيصالات DAB لتحويل العملة الأجنبية، صور بيومترية بحجم الجواز، ووثائق هوية موثقة بأبوستيل من بلدك (مترجمة وموثقة في تركيا). للمتقدّمين للجنسية، أضف نموذج الطلب وشهادة عدم محكومية مع أبوستيل وترجمة وسجل الطابو للعقار. تُجمع أغلب الوثائق في تركيا خلال 1–3 أيام، مع 1–2 أسبوع تحضير في بلدك قبل السفر. محامٍ تركي مع توكيل يمكنه إنهاء معظمها نيابةً عنك.

الطابو هو سند الملكية التركي — الإثبات القانوني الوحيد للملكية، يُصدر ويُحفظ في السجل العقاري للدولة. تتم عملية النقل في دائرة الطابو المحلية (Tapu Müdürlüğü) خلال موعد واحد لنحو 30 دقيقة، بحضور الطرفين (أو ممثليهما القانونيين بتوكيل) ومترجم محلَّف. تُحضر الجواز والرقم الضريبي وتقييم SPK وإيصالات DAB وإثبات التحويل البنكي؛ يوقّع الموظف الطابو الجديد باسمك في الموقع. تستلم سند الطابو ورقياً، أما السجل الرقمي الذي تحتفظ به الدولة فهو الملزم قانونياً.

المحامي غير ملزم قانوناً، لكنه موصى به بشدة للمشترين الأجانب. يقوم المحامي العقاري المؤهَّل بالتحقق من ملكية البائع، وفحص الرهون والديون والتصنيف، وإعداد ومراجعة عقد البيع، وإعداد توكيلك، وحضور نقل الطابو، وتقديم طلب الجنسية/الإقامة، وتمثيلك في أي نزاع. تتراوح الأتعاب بين 1,500 و5,000 دولار للمعاملة بحسب التعقيد. التكلفة صغيرة مقارنةً بقيمة العقار والحماية التي يقدّمها. لا تكتفِ بمحامي البائع — استعن دائماً بمستشارك المستقل.

الضريبة الرئيسية لمرة واحدة عند الشراء هي رسم نقل الطابو، 4% من قيمة الطابو المسجلة. عرفياً يُقسم بالتساوي بين البائع والمشتري (2% لكل)، لكن يمكن التفاوض ليتحملها طرف واحد. إضافات لمرة واحدة: رسم تسجيل (~30 دولار)، رسوم ترجمة/أبوستيل (~100–200 دولار)، تأمين DASK للزلازل (~50–150 دولار للسنة الأولى)، تقييم SPK (~300 دولار). بعد الشراء، ضريبة العقار السنوية (Emlak Vergisi) 0.1–0.6% من القيمة المعلنة حسب النوع والمنطقة، تُدفع في مايو ونوفمبر. ضريبة دخل الإيجار وفق شرائح مستقلة، عادة 15–35% صافي بحسب مستوى الدخل.

لمعظم المشترين الأجانب، لا. منذ 2019، استبدلت تركيا الإذن العسكري الفردي بفحص رقمي فوري في دائرة الطابو أثناء النقل — يحصل المشترون من أكثر من 180 جنسية على موافقة تلقائية إذا لم يكن العقار في منطقة عسكرية محظورة. عدد قليل من الجنسيات (السورية، الكورية الشمالية، الكوبية) لا يزال يواجه تأخير موافقة فردية. يبدأ موظف الطابو الفحص الرقمي خلال موعد النقل وتأتي الموافقة عادةً خلال 24 ساعة. يجب على المشترين قبل دفع العربون التأكد مع المحامي من أن العقار ليس في منطقة أمنية معيّنة (بعض الشواطئ والقواعد العسكرية).

يتيح التوكيل التركي (Vekaletname) لمحاميك أو ممثلك التصرف نيابةً عنك في الشراء والبنوك والإقامة وغيرها. خياران: (1) التوقيع لدى كاتب عدل تركي شخصياً — الأسرع، نحو 80 دولاراً، 30 دقيقة، ويلزم مترجم محلَّف إن لم تتقن التركية؛ (2) التوقيع في السفارة أو القنصلية التركية في بلدك — أبطأ قليلاً (1–2 أسبوع لوصوله إلى تركيا) وأغلى قليلاً، لكنه يجنّبك السفر. حدّد الصلاحيات بدقة (شراء، بيع، بنوك، إقامة) والمدة (عادةً 1–2 سنة). التوكيل العام يشمل كل شيء؛ والخاص يقيّد النطاق.

لا تستخدم تركيا «الإسكرو» الغربي كأساس. الممارسة المعتادة: دفعة أولى 5–10% إلى حساب البائع التركي عند توقيع العقد التمهيدي، ويُدفع الباقي بالحوالة في دائرة الطابو قبل توقيع نقل الملكية مباشرةً (يشهد الموظف على الحوالة). لمزيد من الأمان، يمكن استخدام خدمة «الحساب المجمَّد» في بنوك تركية: يحتفظ البنك بالأموال ولا يحرّرها إلا عند توقيع الطابو. مدفوعات قيد الإنشاء تُقسَّم على مراحل وتحميها رخصة البناء وعقد البيع المسجل. اشترط دائماً توقيع الطابو في نفس يوم الدفعة النهائية.

«كات إرتفاقي» هو نوع سند الملكية للمباني قيد الإنشاء أو المكتملة حديثاً — يمنح ملكية الشقة قبل تسجيل البلدية للمبنى كمكتمل بالكامل. «كات ملكية» هو السند النهائي المسجَّل بالكامل، يُصدر بعد إصدار البلدية لرخصة الإسكان (Iskan) واكتمال المبنى رسمياً. كلاهما سند ملكية قانوني للملكية والجنسية والإقامة. قد تطبّق البنوك قواعد قرض مختلفة قليلاً على «كات إرتفاقي». بعد الإسكان يتم التحويل من «كات إرتفاقي» إلى «كات ملكية» تلقائياً ومجاناً للمالك.

نعم — تأمين DASK (التأمين الإلزامي ضد الزلازل) إلزامي قانونياً لجميع المباني السكنية المسجلة بالطابو والمتصلة بشبكة المياه. بدونه لا يمكن نقل الملكية ولا توصيل المياه ولا إبرام بعض عقود الإيجار. الحد الأقصى للتغطية حالياً 1,200,000 ليرة (~30,000 دولار) ويغطي الأضرار الإنشائية الناتجة عن الزلازل. الأقساط تعتمد على نوع البناء والموقع؛ في كوجالي توقع 40–120 دولاراً سنوياً لشقة متوسطة. جدّد DASK باسمك فور نقل الطابو — بوليصة البائع لا تنتقل تلقائياً. أضف تأميناً خاصاً للحصول على تغطية كاملة بالتكلفة الاستبدالية.

ستة فحوصات: (1) سجل الطابو — تأكّد أن البائع المالك القانوني ولا توجد رهون أو حجوزات أو هوامش؛ (2) imar durumu — تأكد من تطابق التصنيف مع الاستخدام الحالي، خصوصاً للأراضي؛ (3) Iskan — للمباني المكتملة تأكد من إصدار رخصة الإشغال؛ (4) yapı ruhsatı — لقيد الإنشاء تأكد من رخصة البناء وموافقة المشروع؛ (5) حالة المبنى ومطابقة الزلازل — للأبنية القديمة اطلب شهادة مطابقة لائحة 1997 لما بعد الزلازل؛ (6) خلوّ من الضرائب وبدلات الصيانة (Aidat) — تأكد من عدم وجود متأخرات بلدية أو إدارية. يتولى محامٍ تركي ذلك في 5–10 أيام عمل.

يخضع العقار في تركيا للقانون التركي للميراث بغضّ النظر عن جنسية المالك. الأزواج والأبناء هم ورثة محجوزو النصيب (عادةً 25–50% إجمالاً بحسب البنية الأسرية). يستطيع الأجانب كتابة وصية تركية (vasiyetname) لتوجيه التركة ضمن هذه الحدود، لكن لا يمكن حرمان الزوج أو الأبناء كاملاً. تُعترف الوصايا الدولية لكنها تُفسَّر وفق المنظور التركي. لانتقال أكثر كفاءة، يحتفظ بعض المستثمرين بالعقار عبر شركة تركية، أو يسجلون الملكية مشتركة مع الزوج، أو يستخدمون التأمين على الحياة لتعديل الحصص. استشر مختصاً قبل الشراء إذا كان التخطيط للتركة أولوية.

يجب أن يحتوي العقد التمهيدي القوي في تركيا على: التفاصيل الكاملة للطرفين (أرقام الجواز/الطابو)، عنوان العقار ومرجع الطابو (Ada/Parsel)، السعر بالليرة وما يعادله بالدولار/اليورو، جدول الدفعات والعملة، مبلغ العربون وشروط مصادرته، تاريخ نقل الطابو، من يدفع كل ضريبة/رسم، حالة العقار عند التسليم، قائمة بالتجهيزات والأثاث (إن وُجدت)، شروط جزائية للتأخير أو التراجع، وحلّ النزاعات (محاكم تركية في نطاق العقار عادةً). لقيد الإنشاء أضف رقم رخصة البناء والتاريخ المتوقع للإنجاز وشروط القوة القاهرة. يعزّز التوثيق لدى كاتب العدل القابلية للتنفيذ. لا توقّع قبل أن يراجعه محامي.

نعم — تسمح تركيا بالملكية المشتركة بحصص («müşterek mülkiyet»)، حيث يملك كل زوج نسبة محددة (50/50 عادةً). يُذكر الاسمان والنسب في الطابو. لأغراض الجنسية، تُقبل الملكية المشتركة فقط إذا استوفى كل زوج 400,000 دولار بشكل مستقل أو كان أحدهما المستثمر الرئيسي والآخر يتقدم كفرد عائلة عبر مسار الإقامة/الجنسية العائلية. تُبسّط الملكية المشتركة الميراث وتوازن العبء الضريبي وتسهّل البيع (يلزم توقيع الاثنين). ناقش الهيكل مع المحامي ومستشار ضرائب قبل التوقيع — الإجابة الصحيحة تعتمد على نظام الأموال الزوجية في بلدك ووضعك الضريبي.

يقوم كاتب العدل التركي (Noter) بتوثيق التواقيع، تصديق نسخ الوثائق، تسجيل التوكيل، وتوثيق عقود البيع. لا يحل محل دائرة الطابو — يتم نقل الملكية الفعلي في Tapu Müdürlüğü لا لدى كاتب العدل. يلزم مترجم محلَّف (yeminli tercüman) لدى كاتب العدل ودائرة الطابو متى لم يكن الطرف الأجنبي يتقن التركية؛ يلزم قانوناً لضمان فهم الطرفين للعقد. عادةً ينظّم محاميك المترجم. أتعاب المترجم 50–150 دولاراً للموعد. اعتمد على مترجم مسجل في تركيا — لا قريب أو صديق.